คำนวนดอกเบี้ยบ้าน

คำนวนดอกเบี้ยบ้าน พร้อมวิธีคำนวณดอกเบี้ย MRR และ MLR ไฟแนนซ์

กำลังคิดแผนจะซื้อบ้านใหม่ไปพร้อมๆกับการหาข้อมูลการขอสินเชื่อบ้านอยู่หรือไม่? สำหรับมือใหม่ที่พึ่งตกลงใจซื้อบ้านข้างหลังแรก คอนโดห้องแรก รวมทั้งกำลังหาเนื้อหาสาระเกี่ยวกับการขอสินเชื่อบ้านอยู่ บางครั้งก็อาจจะเคยได้เห็นหรือเคยทราบคำว่า MLR แล้วก็ MRR ผ่านหูผ่านตากันมาบ้าง หมายถึงอัตราค่าดอกเบี้ยที่จะเกิดขึ้นเมื่อยื่นเรื่องขอกู้เงินแบงค์มาซื้อบ้านซึ่งก่อนที่จะพวกเราจะไปยื่นขอสินเชื่อบ้าน พวกเราควรศึกษาค้นคว้าและก็ทำความเข้าใจเรื่องดอกเงินกู้ยืม เพื่อผลตอบแทนของผู้ขอสินเชื่อเอง

ดอกเงินกู้ยืมแบ่งออกได้เป็น 2 จำพวก เป็น

1. อัตราค่าดอกเบี้ยเงินกู้ยืมแบบคงเดิม (Fixed Rate) อัตราค่าดอกเบี้ยจะถูกกำหนดไว้เป็นตัวเลขเฉพาะ ไม่มีการขยับขึ้นหรือลดน้อยลง โดยจะคงเดิมตลอดข้อตกลงอายุเงินกู้ยืมหรือในตอนช่วงเวลาที่กำหนดไว้

อย่างเช่น สมมุติว่า ดอกเงินกู้ยืมอยู่ที่ 5 % ต่อปี

พวกเราจำต้องผ่อนทั้งหมดทั้งปวง 10 ปี

พอๆกับว่า พวกเราจำต้องผ่อนที่ 5% ตลอดเวลา 10 ปี

2. อัตราเงินกู้ยืมแบบลอยตัว (Floating Rate) ดอกเงินกู้ยืมที่จะมีการเปลี่ยนไปตามการลงทุนของสถาบันการเงินหรือผู้ให้กู้ ซึ่งผู้ให้กู้จะประกาศออกมาเป็นระยะ

ซึ่ง MLR แล้วก็ MRR ถูกจัดอยู่ในจำพวกอัตราเงินกู้ยืมแบบลอยตัว (Floating Rate) แม้กระนั้นมีความไม่เหมือนกัน เป็น

MLR ย่อมาจาก Minimum Loan Rateเป็นอัตราค่าดอกเบี้ยที่ธนาคารพาณิชย์เรียกเก็บจาก “ลูกค้ารายใหญ่คุณภาพดี” ได้แก่ มีประวัติการคลังที่ดี มีหลักทรัพย์ค้ำประกันอย่างพอเพียง ส่วนมากใช้กับ “เงินกู้ยืมระยะยาวที่มีระบุช่วงเวลาที่แน่ๆ” ซื้อวิลล่า ภูเก็ต

MRR ย่อมาจาก Minimum Retail Rate อัตราค่าดอกเบี้ยที่ธนาคารพาณิชย์เรียกเก็บจาก “ลูกค้ารายย่อยชั้นเลิศ” อาทิเช่น สินเชื่อเฉพาะบุคคล สินเชื่อที่พักที่อาศัย

ถ้าหากถามคำถามว่าขอสินเชื่อบ้านกับสถาบันทางด้านการเงินไหนยอดเยี่ยม จำเป็นต้องบอกก่อนเลยว่าพวกเราคงจะไม่อาจจะวินิจฉัยกันได้ครับผม เพราะเหตุว่าทุกสิ่งทุกอย่างขึ้นกับกลยุทธ์เงินของพวกเราเอง อย่างไรก็แล้วแต่สิ่งจำเป็นที่พวกเราต้องทำทุกคราวเมื่อขอสินเชื่อบ้านเป็น การสำรวจอัตราค่าดอกเบี้ยเงินกู้ยืมของสถาบันทางด้านการเงินแต่ละที่ในเว็บของแต่ละที่ หรือเว็บ www.bot.or.th หรือตรวจสอบตามงาน Expo ต่างๆซึ่งเป็นขั้นตอนที่พวกเราควรจะใช้ความรอบคอบสำหรับในการตกลงใจ แล้วก็ควรจะเลือกสถาบันการเงินที่มีอัตราค่าดอกเบี้ยเงินกู้ยืมที่เหมาะสมกับไลฟ์สไตล์แล้วก็ความรู้ความเข้าใจสำหรับในการผ่อนหนี้ในแต่ละเดือน มิฉะนั้นจะมีภาระหน้าที่ทางด้านการเงินที่ตึงจนถึงทำให้ชีวิตทุกข์ยากลำบากไปนับเป็นเวลาหลายปี

การใคร่ครวญว่าพวกเราควรจะขอสินเชื่อบ้านไหนดีสุด ควรจะเริ่มจากการดูอัตราค่าดอกเบี้ยเงินกู้ยืมของสถาบันการเงินแต่ละที่เทียบกัน พร้อมทั้งมองความเปลี่ยนแปลงของ “อัตราค่าดอกเบี้ยย้อนไป” โดยควรจะเลือกจำพวกที่มีความผันแปรน้อย เพราะว่าจะช่วยทำให้พวกเราสามารถบริหารจัดแจงหนี้สินได้ง่ายดายกว่าแล้วต่อจากนั้นก็พินิจพิเคราะห์ความมั่นคงยั่งยืนของสถาบันการเงินแต่ละที่เพื่อประกอบกิจการวินิจฉัย เพียงเท่านี้คุณก็จะได้คำตอบว่าตนเองควรที่จะทำการเลือกขอสินเชื่อบ้านที่แหน่งใดดีในตอนท้ายขอรับ

แนวทางคำนวณดอกเงินกู้ยืมบ้าน

สมมุติว่า พวกเราปรารถนาขอสินเชื่อบ้านในวงเงินกู้ 1,500,000 บาท / MRR 7%

แบงค์ระบุอัตราค่าดอกเบี้ยไว้ว่า

ปีที่ 1-3 อัตราค่าดอกเบี้ยอยู่ที่ 5.45% ต่อปี = พวกเราจะต้องจ่ายดอก 81,300 ต่อปี (ในสามปีแรก)

พอเพียงปีที่ 4 อัตราค่าดอกเบี้ย = MRR-0.25% มันหมายความอย่างไรกันนะ?

ด้วยเหตุดังกล่าวในปีที่ 4 พวกเราจำเป็นจะต้องจ่ายอัตราค่าดอกเบี้ยอยู่ที่ MRR 7% – 0.25% = 6.75% เป็นอัตราค่าดอกเบี้ยที่จริงจริงของปีที่ 4 เป็นต้นไปขอรับ

6.75% ของ 1,500,000 บาท = เสียดอกเบี้ย 101,250 บาทต่อปี

แม้กำลังมองหาและก็เทียบอัตราค่าดอกเบี้ย เพื่อขอสินเชื่อบ้านอยู่ สินเชื่อบ้านกรุงศรี ก็เป็นอีกหนึ่งตัวเลือกที่น่าดึงดูดครับผม เนื่องจากว่ามีอัตราค่าดอกเบี้ยต่ำ ได้วงเงินสูงสุด 90 เปอร์เซ็นต์ของราคาประเมิน อนุมัติเร็ว และก็สามารถผ่อนหนี้ได้นานสูงสุด 30 ปี มีลักษณะเป็น MRR ซึ่งมีคุณลักษณะเด่นก็คือในตอนปีที่อัตราค่าดอกเบี้ยอ้างอิงต่ำลง จะก่อให้อัตราค่าดอกเบี้ยที่จำเป็นต้องผ่อนส่งถูกลงด้วย

ถ้าหากพึงพอใจสามารถสมัครพอดีแบงค์กรุงศรีอยุธยา ทุกสาขาทั้งประเทศไทย หรือติดต่อกลุ่มสินเชื่อบ้านกรุงศรีโทรศัพท์ 1572 โดยธรรมดาจะใช้เวลาราว 2-7 วัน โดยแบงค์จะพินิจพิจารณาผ่านรายได้ ฐานะทางด้านการเงิน ความรู้ความเข้าใจสำหรับการผ่อนหนี้ รวมทั้งหลักประกันต่างๆเมื่อกู้ผ่านก็ถึงเวลาของการตรวจทานการก่อสร้าง โอนกรรมสิทธิ์พร้อมเข้าอยู่ และก็ไปสู่กรรมวิธีการแบ่งเงินทุกเดือนของพวกเราให้สอดคล้องกับดอกที่จะต้องรับผิดชอบถัดไปครับผม

แล้วก็สำหรับผู้ที่มีภาระหน้าที่ผ่อนบ้านหรือคอนโดอยู่แล้ว แนวทางที่สามารถช่วยพวกเราเซฟเงินจากดอกที่เยอะขึ้นเรื่อยๆเป็นการรีไฟแนนซ์ซึ่งจุดเด่นหมายถึงจะช่วยทำให้พวกเราได้อัตราค่าดอกเบี้ยเงินกู้ยืมใหม่ที่ดีมากยิ่งขึ้นกว่าเดิม บางคราวบางทีอาจได้วงเงินกู้มากเพิ่มขึ้นกว่ายอดอาจค้าง ลดภาระหน้าที่หนี้สินต่อเดือนลง ทำให้พวกเรามีเงินเหลือในแต่ละเดือนไปใช้จ่ายอันอื่นได้ ดังเช่นว่า นำเงินไปเวียนธุรกิจ หรือจ่ายค่าติวเตอร์ให้ลูก

เพื่อนฝูงๆคงจะเพียงพอจะได้ยินข่าวดีว่า ธนาคารชาติ ประกาศปรับลดอัตราค่าดอกเบี้ยอีกแล้วครับ ซึ่งแนวโน้มอัตราค่าดอกเบี้ยคงจะต่ำลงอีก เพื่อนพ้องๆที่ผ่อนผลิตภัณฑ์ต่างๆดังเช่นว่า บ้าน รถยนต์ มองเห็นอัตราค่าดอกเบี้ยที่น้อยลงมากมายแล้วเพื่อนฝูงๆอาจต้องการจะได้อัตราค่าดอกเบี้ยที่ต่ำกว่าดอกที่สหายๆกู้เงินกันอยู่กันแน่เลยใช่ไหมนะครับ ผมก็เลยต้องการขอเสนอแนะกระบวนการทำรีไฟแนนซ์นะครับ โดยจะบอกกลเม็ดแบบหมดเปลือกให้เพื่อนฝูงๆรู้ถึงแนวทางการรีไฟแนนซ์ยังไงให้มีคุณภาพสูงที่สุดครับผม

ขั้นแรกผมขอชี้แจงของความหมายของกระบวนการทำรีไฟแนนซ์ให้เพื่อนฝูงๆได้รู้เรื่องกันก่อนครับ โดยทำรีไฟแนนซ์ (Refinance) คือ การจ่ายเงินกู้ที่มีอยู่ในตอนนี้ทั้งปวงด้วยเงินกู้ยืมใหม่ แล้วก็ใช้ทรัพย์สินตัวเดิมเป็นประกัน โดยขอกู้เงินจากสถาบันการเงินที่ใหม่เพื่อนำไปปลดภาระหน้าที่เงินกู้ยืมเก่าที่มีอยู่ อย่างเช่น รีไฟแนนซ์ในเรื่องที่พวกเราผ่อนบ้าน คอนโด หรือรถยนต์ไม่ไหว หมุนเงินไม่ทัน หนี้สินก้อนเดิมที่มีอยู่อัตราค่าดอกเบี้ยสูง หรือจะต้องชำระเงินงวดต่อเดือนสูง บ้านจัดสรรภูเก็ต

จุดหมายของการรีไฟแนนซ์ ก็ตัวอย่างเช่น พวกเราจะได้อัตราค่าดอกเบี้ยที่ต่ำลง ค่าผ่อนส่งที่จะต้องจ่ายต่อเดือนน้อยลง หรือช่วงเวลาเป็นหนี้เป็นสินนานขึ้น โดยบางครั้งก็อาจจะขอกู้จากสถาบันทางด้านการเงินที่เป็นเจ้าหนี้รายเดิมหรือเป็นสถาบันการเงินเจ้าใหม่ก็ได้ ซึ่งการรีไฟแนนซ์ที่ถูกต้องเป็นการยืมเงินที่นำมาซึ่งการก่อให้เกิดคุณประโยชน์ต่อตัวผู้กู้เยอะที่สุด เมื่อเปรียบอัตราส่วนค่าใช้สอยรวมสุทธิทั้งผองกับหนี้ที่เกิดขึ้นจากการกู้ยืมก่อนหน้าที่ผ่านมา ชี้แจงได้อย่างง่ายๆก็คือ เมื่อกระทำการรีไฟแนนซ์มาแล้วหนี้สามารถลดน้อยลงจากของเดิมนั่นเองครับ

จุดเด่นของกระบวนการทำรีไฟแนนซ์

อัตราค่าดอกเบี้ยเงินกู้ยืมใหม่ที่ถูกกว่า ทำให้พวกเราผ่อนหนี้ได้ดอกถูกลงกว่าเดิม
บางครั้งบางทีอาจได้วงเงินกู้มากขึ้นเรื่อยๆกว่ายอดอาจจะค้างเดิม
ลดภาระหน้าที่หนี้สิน ทำให้จำนวนเงินที่จะต้องผ่อนต่อเดือนลดน้อยลง
ได้เงินส่วนแตกต่างจากอัตราค่าดอกเบี้ยที่ลดน้อยลง ทำให้มีเงินเหลือกินเหลือใช้จ่ายส่วนอื่นๆที่ต้องได้มากขึ้น สามารถนำไปหมุนวนใช้จ่ายหรือหมุนวนในธุรกิจได้

ข้อด้อยของกระบวนการทำรีไฟแนนซ์

ทำให้ช่วงเวลาผ่อนส่งนานขึ้น
เสียค่าจัดรีไฟแนนซ์ใหม่ เสียค่าใช้จ่ายต่างๆสำหรับเพื่อการปฏิบัติการ เสียเวล่ำเวลา แล้วก็บางทีอาจจะต้องชำระค่าปรับถ้ามีการไถ่คืนยังไม่ครบกำหนด
มีความยุ่งยากสำหรับในการจัดแจงเอกสาร เป็นต้นว่า เอกสารเกี่ยวกับรายได้ของผู้กู้ แม้ปัจจุบันนี้ผู้กู้ไม่มีงานทำ ไม่มีรายได้ ไม่อาจจะหาเอกสารที่การันตีรายได้ของตัวเอง อาจก่อให้ไม่สามารถที่จะกระทำการรีไฟแนนซ์ได้

มื่อเพื่อนพ้องๆได้ทดลองชั่งน้ำหนักระหว่างจุดเด่น และก็ข้อบกพร่องสำหรับการทำรีไฟแนนซ์แล้ว ตกลงใจที่จะกระทำการรีไฟแนนซ์ ผมต้องการจะเสนอแนะแนวทางการรีไฟแนนซ์เช่นไรให้มีคุณภาพเยอะที่สุด โดยจะขอยกตัวอย่างกรณีการรีไฟแนนซ์ของสินเชื่อบ้าน ดังต่อไปนี้ครับผม

เคล็ดลับกรรมวิธีรีไฟแนนซ์ของสินเชื่อบ้าน

• ขั้นแรกเริ่ม ที่อยากที่จะให้สหายพิเคราะห์เป็นลำดับแรกเป็นตรวจดูกับแบงค์ว่าได้ให้อัตราค่าดอกเบี้ยน้อยที่สุด ในข้อตกลงที่ยอดเยี่ยม ซึ่งผมต้องการจะขอเสนอแนะเพื่อนพ้องๆให้ทดลองพินิจพิเคราะห์สินเชื่อบ้านกรุงศรีรีไฟแนนซ์ของแบงค์กรุงศรีอยุธยามอง ซึ่งเป็นสินเชื่อที่น่าดึงดูดตัวหนึ่งเลยครับผม เพื่อนพ้องๆสามารถเข้าไปหาข้อมูลต่างๆโดยเนื้อหา ทดลองดูแบบอย่างตามถึงที่เหมาะนี่เลยครับผม
• ขั้นลำดับที่สอง เมื่อได้ข้อมูลอัตราค่าดอกเบี้ยจากสถาบันทางด้านการเงินต่างๆมาแล้ว ก็มาถึงวิธีการคำนวณ โดยเพื่อนพ้องๆต้องนำข้อมูลสินเชื่อในข้อตกลงเก่ากู้ซื้อบ้านอันเก่าที่ยังคงคงเหลือเอามาเปรียบเทียบกับคำสัญญาเงินกู้ยืมที่จะรีไฟแนนซ์ฉบับใหม่ (ค่าผ่อนส่งเก่า – ค่าผ่อนส่งใหม่) ไตร่ตรองมองว่าเมื่อรีไฟแนนซ์แล้ว จะออมค่าผ่อนส่งลงได้เยอะแยะไหม ทดลองใช้อุปกรณ์นี้คำนวณดูซิเลยขอรับ ถ้าหากคำนวณแล้วมัธยัสถ์ไปได้มากเลย สหายๆก็ตกลงใจยื่นเรื่องขอรีไฟแนนซ์กับแบงค์ที่สหายๆคำนวณมีความเห็นว่าคุ้มที่สุด
• ขั้นลำดับที่สาม ติดต่อแบงค์เก่าเพื่อขอสเตทเมนต์สรุปยอดหนี้สินเงินกู้ยืม และก็นำเอกสารสรุปยอดหนี้สินที่ได้มาไปทำเรื่องยื่นกู้กับแบงค์ใหม่ที่พวกเราจะขอรีไฟแนนซ์
• ขั้นลำดับที่สี่ ทำเรื่องยื่นกู้ใหม่กับแบงค์ใหม่ที่พวกเราจะขอรีไฟแนนซ์ ซึ่งกรรมวิธีการรีไฟแนนซ์นั้นดังการขอสินเชื่อใหม่ดังเดิมทุกสิ่งเลยครับผม
• ขั้นที่ห้า รอคอยผลอนุมัติจากแบงค์ที่ยื่นกู้ใหม่
• ขั้นที่หก เมื่อแบงค์อนุมัติแล้วให้เพื่อนฝูงๆติดต่อแบงค์เก่า เพื่อนัดวันไถ่คืนที่ที่ทำการที่ดิน ซึ่งแบงค์เดิมจะสรุปยอดหนี้สินให้อีกรอบ พร้อมด้วยแจ้งชื่อผู้รับมอบอำนาจของทางแบงค์ที่จะไปทำนิติกรรมที่ที่ทำการที่ดิน พวกเราจำต้องแจ้งยอดหนี้สิน เป็นเงินต้นรวมดอกจนกระทั่งวันไถ่คืนแก่แบงค์ใหม่
• ขั้นที่เจ็ด ติดต่อนัดหมายแบงค์ใหม่ เพื่อนัดวันลงลายลักษณ์อักษรและก็โอนทรัพย์สมบัติที่ใช้จำนำควรเป็นวันเดียวกันกับที่นัดหมายกับที่เดิมไว้
• ขั้นที่แปด ทำเรื่องโอนที่ในที่ทำการที่ดินในเขตที่บ้านของพวกเราตั้งอยู่ กระทำจ่ายรายจ่ายต่างๆให้เป็นระเบียบ โดยหากยอดกู้สูงยิ่งกว่าราคาไถ่คืน แบงค์ใหม่จะออกเช็คให้พวกเรา 2 ใบ ใบหนึ่งจ่ายให้กับแบงค์เก่า รวมทั้งอีกใบหนึ่งให้พวกเรา เมื่อชำระเงินเป็นระเบียบเรียบร้อยแล้ว มอบโฉนดที่ได้มาจากที่ทำการที่ดินให้กับแบงค์ใหม่ที่พวกเราติดหนี้ติดสิน ก็จัดว่ารีไฟแนนซ์เสร็จสมบูรณ์ พวกเราก็จะติดหนี้ติดสินกับแบงค์ใหม่แล้วครับ แต่ว่าจะได้อัตราค่าดอกเบี้ยที่น้อยลง อดออมได้มากขึ้นครับ

บทความอื่นที่น่าสนใจ : บ้านสีเขียวมะนาว